【岡山市版】売却に必要な費用の内訳とは？相続物件の税金について基礎から解説

相続物件の売却で必ずかかる主な費用

相続した不動産を売却する場合は、まず相続登記や名義変更といった手続きが必要になります。
相続による所有権移転登記の登録免許税は、不動産の固定資産税評価額に対して税率0.4％が原則とされています。
相続人自身で手続きを行えば登録免許税と書類取得費が中心ですが、司法書士に依頼する場合は、これらに加えて司法書士報酬が発生します。
司法書士報酬は事務所や案件の難易度により幅がありますが、相続登記全体の費用は登録免許税と実費、報酬を合わせておおむね数十万円程度となることが多いです。

相続物件の売却準備では、物件の状況に応じて測量費や解体費が必要になる場合があります。
土地の境界が不明瞭であったり、登記面積と実測面積が異なるおそれがあるときは、専門家による測量を行うことで、将来のトラブルを防ぎやすくなります。
老朽化した建物を取り壊して更地として売却する場合には解体工事費が発生し、室内に残された家具や家電などが多いときは残置物処分費も見込む必要があります。
加えて、傷みが目立つ箇所を最低限の修繕で整えるためのリフォーム費用をかけるかどうかも、売却方針と予算を踏まえて検討することが大切です。

売買契約書には契約金額に応じた印紙税がかかり、不動産の譲渡に関する契約書は国税庁の定める一覧に基づいて税額が決まります。
例えば、一定の金額区分ごとに数千円から数万円程度の印紙を貼付する必要があり、軽減措置の適用期間内であれば所定の税額まで抑えられます。
このほか、登記簿謄本や固定資産評価証明書の取得費、郵送費、鍵の交換費など、個々の事情に応じた細かな費用も積み重なります。
そのため、相続登記費用、売却準備費用、印紙税や雑費を一体として見積もり、余裕を持った資金計画を立てておくことが重要です。

相続物件を売却したときの税金の基本と仕組み

相続物件に関しては、まず相続により財産を取得した段階で相続税の課税関係が生じ、その後に物件を売却した場合には譲渡所得に対して所得税・住民税が課されます。
相続税は被相続人の死亡により財産を取得した時点を基準として判定される一方、譲渡所得への課税は売却した年分の確定申告で行うとされています。
そのため、相続税の申告期限と、譲渡所得についての確定申告期限は別々に管理する必要があります。
まずは「どの時点で」「どの税金が」関係するのかを整理しておくことが大切です。

相続物件を売却したときの譲渡所得は、基本的に「譲渡収入金額－取得費－譲渡費用」という式で計算されます。
譲渡収入金額には、売買契約で定めた売却代金のほか、買主から受け取る精算金などが含まれる場合があります。
取得費には、被相続人が購入した際の代金や購入時の諸費用、相続時の登記費用などが含まれ、譲渡費用には仲介手数料や測量費など売却のために支出した費用が入ります。
この差額がプラスであれば譲渡所得となり、その金額に応じて所得税と住民税が課される仕組みです。

相続により取得した土地や建物を売却した場合、所有期間の判定は相続人が相続した日ではなく、被相続人がその資産を取得した日から計算するとされています。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、長期と短期では適用される税率が異なります。
相続物件は取得時期を引き継ぐため、被相続人が長期間保有していた場合には、相続から間もない売却であっても長期譲渡所得となることが少なくありません。
この所有期間の考え方と税率の違いを理解しておくと、売却時期の検討に役立ちます。

相続物件の「取得費・譲渡費用」に含められる主な項目

相続した不動産を売却する際には、「取得費」と「譲渡費用」にどのような支出が含まれるかを正しく整理することが大切です。
国税庁は、相続や贈与により取得した土地や建物の取得費として、被相続人が購入した際の代金や手数料などを基準に計算するとしています。
さらに、一定の条件のもとで、相続時に相続人が負担した登記費用や不動産取得税なども取得費に含めることができます。
まずは、相続前後にどのような支払いをしているか、一つずつ洗い出して確認しておくことが重要です。

取得費に含められる代表的な支出として、被相続人が不動産を購入したときの購入代金や仲介手数料、登記費用、印紙税などが挙げられます。
また、取得後に行った増改築や耐震補強など、資産価値を高めるための設備費や改良費も取得費に算入できる場合があります。
相続により取得した非事業用の土地や建物については、相続人が支払った登録免許税や登記費用、不動産取得税も取得費として認められます。
これらを適切に合算しておくことで、後の譲渡所得の計算がスムーズになります。

一方、譲渡費用には、売却のために直接必要となった支出が含まれます。
代表的なものとして、不動産会社へ支払う仲介手数料、測量費、境界確定のための費用、老朽建物を取り壊す解体費、契約書に貼付する印紙税などがあります。
国税庁の手引きでも、仲介手数料や測量費、建物の取壊し費用、貸家の立退料などは譲渡のために直接要した費用として例示されています。
売却準備の段階で発生した支出が「売却のために直接必要だったか」を意識して整理すると、どこまで譲渡費用に含められるか判断しやすくなります。

取得費の金額が分からない場合には、売却代金の一定割合を概算取得費として用いる方法も認められています。
概算取得費を用いるときは、売却額の5％を取得費とする取扱いが示されていますが、この場合は相続時の登記費用などを別途取得費に加算することはできません。
そのため、購入当時の売買契約書や領収書、登記費用の明細などが残っているかどうかを早めに確認しておくことが大切です。
日ごろから、相続や購入に関する書類を整理・保管しておくことが、結果として税負担の軽減にもつながります。

相続物件売却の税負担を抑えるための主な特例と手続き

相続物件を売却するときは、通常の譲渡所得の計算だけでなく、相続に特有の特例を検討することが重要です。
中でも「相続税額の取得費加算の特例」は、条件を満たせば譲渡所得を大きく抑えられる可能性があります。
この特例は、相続税として支払った一部の金額を売却した不動産の取得費に加算できる制度です。
適用には期限や相続税の申告の有無など細かな要件があるため、売却を思い立った段階から意識しておくことが大切です。

相続税額の取得費加算の特例は、相続や遺贈によって取得した土地や建物などを対象としています。
適用を受けるためには、相続税が課税されていることに加え、その不動産を「相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日」までに譲渡していることが必要です。
相続税の申告期限は、一般に「相続開始日の翌日から10か月以内」とされているため、結果として相続開始からおおむね3年10か月以内の売却が目安となります。
この期間を過ぎてしまうと特例の適用が受けられないため、売却時期の検討ではまずこの期限を確認することがポイントです。

相続物件の条件によっては、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」や「被相続人の居住用財産に係る3,000万円の特別控除」といった制度を利用できる場合があります。
居住用財産の3,000万円特別控除は、自分または被相続人が居住していた家屋やその敷地を一定期間内に売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる仕組みです。
ただし、相続税額の取得費加算の特例と併用できない制度もあるため、どの特例を優先するかは、譲渡益の見込み額や相続税額などを踏まえて慎重に比較する必要があります。
国税庁の解説資料でも、それぞれの特例の適用要件や併用制限が整理されているため、売却前に一度確認しておくと安心です。

これらの特例を適切に使うためには、確定申告での手続きが欠かせません。
土地や建物の売却で譲渡所得が生じた場合、原則として翌年の確定申告期間に「所得税及び復興特別所得税の確定申告書」と、土地建物の譲渡所得の内訳書などを作成し、特例の適用を申告する必要があります。
国税庁の確定申告書等作成コーナーでは、相続取得に伴う所有期間の引継ぎや特例の入力欄が案内されているものの、相続税額の取得費加算や複数の特例の比較は専門的な判断を要します。
そのため、相続物件の売却を検討する段階で、税務に詳しい専門家へ相談し、売却価格や費用を踏まえた税負担のシミュレーションを行っておくことが、結果として手取り額を最大化する近道になります。

まとめ

相続物件の売却では、登記や名義変更、測量や解体、残置物処分など、さまざまな費用と税金が関係します。
また、相続税と譲渡所得にかかる所得税・住民税の仕組みや、取得費・譲渡費用に含められる項目を正しく押さえることが大切です。
特例の活用や確定申告の要否も、早めの準備で結果が大きく変わります。
当社では、お客様の状況を丁寧にお伺いし、費用と税金を見据えた売却プランをご提案いたします。
相続物件の売却で不安や疑問がある方は、まずはお気軽にご相談ください。