【岡山市版】店舗の居抜きで開業すべきか？メリットとデメリットを整理して解説

飲食店向け「居抜き店舗」とは何か

飲食店向けの居抜き店舗とは、前の借主が使っていた厨房設備やカウンター、客席、空調などが残ったままの状態で引き渡される店舗物件を指します。
同じ飲食店向けでも、残されている設備や内装の内容や状態は物件ごとに異なります。
居抜き店舗を活用する場合は、造作や設備を譲り受ける契約や、賃貸借契約で利用が認められている範囲を明確にしておくことが重要です。
特に飲食店では、厨房設備やダクト、給排水などの仕様を事前に確認することで、開業後のトラブルを減らしやすくなります。

一方でスケルトン物件は、内装が何もないコンクリート現しの状態で引き渡される店舗を意味します。
スケルトンでは、床・壁・天井の仕上げから厨房設備や空調まで一から工事するため、居抜きに比べて工事範囲が広く、工期も長くなりやすい特徴があります。
内装工事費は物件の規模や仕様で変わりますが、スケルトンは坪単価が高くなり、飲食店では厨房分の費用も加わるため初期費用が大きくなりがちです。
その代わり、自分の希望するレイアウトやデザインを反映しやすいという点が、スケルトンの大きな利点です。

これから飲食店を開業される方が居抜き店舗を検討する場面としては、初期費用を抑えたい場合や、できるだけ早く開業したい場合が挙げられます。
既存の厨房設備や空調、トイレなどを活用できれば、設備の購入費や工事費だけでなく、設計や施工にかかる期間も短縮しやすくなります。
また、前の店舗と近い業態であれば、客席レイアウトや配管位置を大きく変えずに利用できる可能性が高まり、準備にかかる負担を軽減しやすいです。
ただし、自分の業態やメニューに本当に合うかを見極めることが、居抜き店舗を選ぶうえで欠かせない視点になります。

居抜き店舗で飲食店を開業する主なメリット

居抜き店舗の大きな利点は、前テナントが使用していた厨房設備や空調、給排水などを活用することで、内装工事費を大きく抑えやすい点です。
店舗内装工事の専門サイトなどでは、スケルトン物件と比較して内装工事費が40〜60％程度削減できるケースがあるとされています。
特に飲食店は、厨房周りの設備を一から整えると高額になりやすいため、既存設備を再利用できれば限られた開業資金を運転資金や広告宣伝費に振り向けやすくなります。
ただし、残された設備の状態や性能によっては更新費用が別途必要になるため、事前の専門的な確認が重要です。

また、工事期間が短くなることで、開業までのスピードを高められる点も見逃せないメリットです。
店舗内装工事の工期に関する調査では、飲食店の居抜き物件は設計と施工を合わせて約1〜1.5か月が目安とされているのに対し、スケルトン物件では規模にもよりますが約2.5〜4か月かかる例が多いとされています。
この差は、すでに厨房区画や給排水、排気ダクト、客席のレイアウトが整っているため、解体やインフラ工事の工程を大幅に減らせることが理由です。
早く営業を開始できれば、その分売上の立ち上がりも早まり、家賃負担だけが続く期間を短縮しやすくなります。

さらに、居抜き店舗は、もともと飲食店として営業されていた場所が多いため、比較的人通りの多い通り沿いなどに立地している場合があります。
飲食店向けの市場動向を整理した資料でも、居抜き物件は出店希望者にとってコスト面と時間面でメリットが大きく、需要が高いため、一定の集客力が見込める立地での流通が多いとされています。
こうした店舗では、看板位置や導線、設備レイアウトなども飲食営業を前提として整っていることが多く、自店のコンセプトと合えば、立地面と設備面を同時に確保しやすくなります。
ただし、人気の高い立地ほど競争も激しくなるため、条件や設備内容を丁寧に見極めながら検討することが大切です。

飲食店の居抜き店舗に潜むデメリットとリスク

居抜き店舗は、前テナントの内装や設備を引き継げる反面、その店舗が積み上げてきた評価や印象も受け継ぎやすい点に注意が必要です。
特に飲食店では、味やサービスだけでなく、衛生面の印象が口コミとして残りやすく、同じ場所で新たに開業しても、以前の評価が来店動機や来店をためらう理由に直結する場合があります。
また、レイアウトも前テナントの業態に最適化されていることが多く、自身の業態に合わない動線や席配置が残ると、使いにくさや回転率の低下につながるおそれがあります。
したがって、内装が好みに近いからといって安易に決めず、自店のコンセプトとの相性を慎重に見極めることが大切です。

次に、設備の状態や費用面のリスクも見逃せません。
飲食店の居抜きでは、厨房機器や空調設備が中古であることが一般的であり、日本政策金融公庫の資料でも、中古設備は耐用年数が短く故障リスクが高くなる点が指摘されています。
さらに、前テナントから内装や設備を引き継ぐ際には「造作譲渡料」が発生することが多く、開業資金の一部として別途見込む必要があります。
加えて、退去時には賃貸借契約の内容に基づき原状回復義務が生じるのが一般的であり、造作を引き継いで開業した場合でも、退去の際にはスケルトンに戻す費用を借主が負担する取り扱いとしている事例もあります。

また、契約条件や引き継ぎ範囲の複雑さから生じるトラブルリスクにも留意しなければなりません。
居抜きでは、賃貸借契約に加えて、前テナントとの間で造作譲渡契約を別途締結する形になることが多く、譲渡対象となる設備や什器の範囲、リース品の有無、不用品の処分費用の負担などを明確にしておかないと、契約後の思わぬ追加費用や「聞いていた内容と違う」といった紛争につながるおそれがあります。
また、テナントの入れ替わりを機に貸主が賃料条件を見直す場合もあり、前テナントより高い賃料を提示されることも指摘されています。
このように、書類や関係者が増える分だけ確認事項も多くなりますので、契約前に条件を整理し、引き継ぐ範囲を書面で具体的に残しておくことが重要です。

居抜き店舗を選ぶべきか迷う飲食店開業者への判断基準

まずは、手元資金と開業後の運転資金をどの程度確保できるかを整理することが大切です。
日本政策金融公庫などの資料では、飲食店の開業には物件取得費に加え、数か月分の家賃や人件費などを含めて数百万円から数千万円の資金が必要とされています。
一方で、居抜き店舗を活用すれば内外装工事費や設備費を抑えられる一方、造作譲渡費用や保証金などで家賃の約20倍程度の支出となる事例も指摘されています。
このため、初期費用を抑えたい方や開業までの時間を短縮したい方は居抜き向きですが、内装に強いこだわりがあり十分な資金と時間を確保できる方は、スケルトン物件も候補に入れて検討する価値があります。

次に、予定している業態やメニュー、客単価と、店舗のレイアウトや設備の相性を確認する必要があります。
居抜き店舗は、前店の厨房設備や空調、客席配置がそのまま残っていることが多く、自店の提供スタイルと合致すれば大きなコスト削減につながります。
反対に、調理工程に合わない動線や必要な電気容量・給排気能力が不足している場合、追加工事で結果的に高くつくおそれがあります。
したがって、内覧時には客席数と想定回転数、厨房の広さと動線、給排水や電気・ガス容量が業態に見合っているかを、事前に具体的な営業イメージと照らし合わせて確認することが重要です。

さらに、立地や周辺環境が想定する客層や営業時間に合っているかどうかも、居抜き店舗選びの大きな判断材料になります。
アットホーム株式会社の調査では、貸店舗を選ぶ際の条件として「通行人の目につきやすいか」「駅からの距離」など立地面が重視されており、飲食店でも同様の傾向が示されています。
しかし、視認性や人通りだけでなく、周辺の競合状況、昼夜の人流の違い、騒音やにおいに対する近隣の許容度なども、開業後の売上やトラブル発生リスクに直結します。
物件を比較する際には、「資金計画」「業態との適合度」「立地・周辺環境」のどれを優先するか自分なりの順位を決め、その軸に沿って居抜きか否かを判断していくことが大切です。

まとめ

居抜き店舗は、設備や内装を引き継げる分、初期費用や開業までの時間を抑えやすい一方で、設備の老朽化や前テナントの評判などのリスクもあります。
大切なのは、資金計画や開業スケジュール、業態との相性、立地条件を総合的に見て判断することです。
当社では、居抜き店舗のメリットとデメリットを整理しながら、お客様の状況に合った開業プランをご提案します。
「自分は居抜き店舗に向いているのか知りたい」「物件選びで失敗したくない」という方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。