【2026年度版】外国人の不動産購入はどう進めるのか知りたい方必見 手続きの仕方や必要書類も紹介
日本で不動産の購入や売却を考えている外国人の方にとって、「どんな手続きが必要なのか」「日本独自のルールや必要書類は何なのか」といった疑問は尽きないものです。言語や法律が異なる国で、不動産取引に踏み出すのは大きなチャレンジに感じるかもしれません。本記事では、日本における外国人の不動産購入・売却の基礎知識から、各種書類と手続き、必要な税金まで、順を追ってわかりやすく解説します。安心して取引を進めるためのガイドとして、ぜひ参考にしてください。
外国人が日本で不動産を購入・売却する際の基本法的枠組みと可否についての知識
日本では、国籍や在留資格にかかわらず、外国人も日本国内で不動産（宅地・建物）を自由に購入・売却できます。日本政府や法令として、外国人を一律に排除する規制は存在せず、国際的な投資協定や自由貿易協定との整合性も保たれている点が根拠となっています。
たとえば「重要土地等調査法」では、安全保障上重要とされる地域（特別注視区域など）に所在する一定規模以上の土地等を対象に、所有権の移転・設定などの契約時に当事者による事前届出が必要とされています。しかし、これは外国人の売買そのものを禁止するものではなく、届出や調査のための手続きであることをご留意ください。
| 制度 | 対象・目的 | 外国人への影響 |
|---|---|---|
| 不動産売買の自由 | 国籍や在留資格にかかわらず取得可能 | 購入・売却とも日本人と同性质 |
| 重要土地等調査法 | 安全保障上重要な区域で届出義務 | 届出が必要だが、取引禁止ではない |
| 宅建業法 | 売買契約・重要事項説明等のルール全般 | 外国人も同じ法規の対象 |
また、不動産取引に適用される法制度として「宅地建物取引業法（宅建業法）」があります。売買契約や重要事項説明、媒介契約などの基本的な手続きはすべて外国人にも同様に適用され、特別な制限は設けられていません。
購入または売却の際に必要な書類とその代替手段について
外国人が日本で不動産を購入または売却する際には、居住状況や在留資格によって必要な書類が異なります。ここでは、主な必要書類と非居住者向けの代替手段をわかりやすくご紹介します。
| ケース | 日本居住者（中長期在留） | 海外在住（非居住者） |
|---|---|---|
| 住所証明 | 住民票、登録原票記載事項証明書（外国人住民登録後） | 宣誓供述書（現地公証人または在外公館で認証） |
| 印鑑／署名証明 | 印鑑登録証明書（実印） | 署名証明書または宣誓供述書（在外公館または現地公証人認証） |
| 登記関連書類 | 登記識別情報通知、登記原因証明情報 | 同様（法務局発行） |
日本に中長期で居住している外国人は、住民票の取得や印鑑登録が可能で、日本人と同様の書類を準備できます。住民票が取得できない短期滞在者は、在外公館が発行する在留証明書などが住所証明として利用できます。
一方、海外居住の外国人（非居住者）は、住民票や印鑑証明書を取得できないため、代わりに宣誓供述書（Affidavit）や署名証明書を利用します。宣誓供述書は本人が自らの住所や氏名などを宣誓して署名し、現地の公証人または在日公館で認証を受ける書類で、日本法務局の登記手続きにおいて、住所証明として信頼性が高いとされています。
署名証明書（サイン証明書）は「署名が本人のもの」であることを証明する文書であり、公証人または在外公館で発行されます。ただし、住所・氏名・生年月日が記載されない場合もあり、登記上は宣誓供述書と併用することが望ましいケースもあります。
さらに、不動産登記に必要な「登記識別情報通知」や「登記原因証明情報」は、外国人でも法務局から取得可能な書類です。これらは所有権移転登記の際に必須となります。
以上のように、外国人が日本の不動産の購入・売却手続きを行う際には、居住形態に応じた適切な書類を用意することが重要です。非居住者の場合、宣誓供述書や署名証明書といった代替書類を事前に公証人などで準備しておくことが、手続きの円滑化につながります。
手続きの具体的な流れ（購入／売却）と非居住者向けの対応策
外国人が日本で不動産を購入または売却する際の手続きは、日本人と基本構成は同じですが、非居住者の場合、代理人の選任や代替書類、納税管理人などの対応が重要です。まず売却フローは、査定→媒介契約→売買契約→決済→所有権移転登記という流れになり、海外在住者は代理人にこれら一連の手続きを委任できます。この際、契約書や重要事項説明書は翻訳や通訳を付けることが推奨されます。
購入側でも流れは同様であり、売買契約締結後、決済、登記申請へと進みます。外国人購入者が日本国内の銀行口座を持たなければ、海外送金による代金決済となり、着金に2～3営業日かかる場合もあります。エスクロー（第三者信託）を活用する選択肢もあります。
非居住者向けの主な対応策として、以下の3点が挙げられます。
| 対応策 | 内容 |
|---|---|
| 代理人の選任 | 契約・決済・登記手続きを司法書士などに委任。委任状は公証人認証や領事館サイン証明が推奨されます。 |
| 納税管理人の選任 | 非居住者が売却後の確定申告・納税ができない場合、国内の納税管理人を税務署へ届け出が必要です。 |
| 登記委任・事前通知制度 | 登記識別情報を紛失した場合、司法書士を受取人とする事前通知制度や、在外公館でのサイン証明を利用して登記手続きを進められます。 |
これらの対応によって、海外在住や日本語が不慣れな方でも、安全かつ確実に不動産取引を進めることが可能です。代理人と納税管理人を適切に選任・届け出し、必要書類や手続きを前もって準備することで、手続きの遅延やトラブルを未然に防止できます。
税金・費用および源泉徴収や確定申告に関する理解
外国人（非居住者）がお住まいの国籍や居住地に関わらず、日本国内の不動産を購入・売却する際には、日本人と同様に各種税金や費用が発生し、正確な理解と対応が重要です。
購入時には、次のような主な税・費用が発生します。
| 項目 | 内容 | 概要 |
|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約書など文書への課税 | 売買価格に応じた収入印紙の貼付が必要。軽減措置も一部に存在します。 |
| 登録免許税・不動産取得税 | 登記や取得に係る税金 | 固定資産税評価額に税率を掛けて算出。居住用住宅などの軽減措置あり。 |
| 固定資産税・都市計画税 | 所有し続ける限り毎年発生 | 固定資産税は評価額×1.4％程度、都市計画税は最大0.3％程度。 |
売却時には以下のような税制や手続きがあります。
- 譲渡所得税…譲渡益（譲渡価格−取得費−譲渡費用）に対し、所有期間により短期（39％）・長期（20％）の税率が適用されます。
- 源泉徴収…売主が非居住者の場合、買主が売買代金の10.21％を源泉徴収し、翌月10日までに税務署へ納付しなければなりません。
- 確定申告・納税管理人…非居住者は納税管理人を選任し、確定申告や還付手続きを代行してもらう必要があります。
具体的な内訳は以下の通りです：
| 分類 | 日本人／居住者と共通 | 非居住者特有の対応 |
|---|---|---|
| 購入時の税金 | 印紙税、登録免許税、不動産取得税、固定資産税など | 軽減措置の期限などを確認する必要あり |
| 売却時の税金 | 譲渡所得税（所有期間で税率変動） | 買主による源泉徴収、納税管理人による確定申告対応 |
| 源泉徴収 | 居住者売却には通常不要 | 非居住者売却時は買主が10.21％徴収し税務署に納付。 |
以上の内容により、外国人が日本で不動産を購入・売却する際には、日本人と同様の税負担があり、特に非居住者には源泉徴収や納税管理人の選任といった特別な手続きが求められる点を押さえておきましょう。
まとめ
外国人が日本で不動産を購入や売却する際には、国籍や居住地に関わらず自由に取引できる一方、必要な書類や手続きには独自の注意点があります。特に法的な枠組みや税金、費用の違い、非居住者向けの対応策など、正確な知識がとても重要です。それぞれの手続きには具体的な流れがあり、もしも日本の住民票などが取得できない場合でも、宣誓供述書などの代替書類で対応できます。安心してスムーズに手続きが進むよう、事前にしっかりと準備しておきましょう。
